TBCK - Từ một doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, SC5 được thừa hưởng quỹ đất dồi dào sẵn có để tự phát triển các dự án bất động sản tại các vị trí “đất vàng” ở Tp. Hồ Chí Minh mà không mất tiền mua, là một trong những tên tuổi hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản và xây lắp, niêm yết từ thời kỳ hưng thịnh của thị trường chứng khoán nên có nhiều cơ hội tích lũy tài chính. Tuy chưa bao giờ thua lỗ từ khi lên sàn đến nay, nhưng hiệu suất sinh lời của SC5 luôn chỉ ở mức thấp và suy giảm dần qua từng năm. Trong khi vốn chủ sở hữu tăng không đáng kể mà vay nợ quá lớn gây mất an toàn cân đối tài chính, lãi vay bào mòn lợi nhuận…. khiến cổ đông SC5 không khỏi giật mình. Liệu có phải SC5 đã “giấu lãi” trong suốt thời gian qua? Hậu quả là chiến lược quản trị và điều hành cũng như mục tiêu hoạt động của bộ máy lãnh đạo SC5 đang có xung đột với lợi ích của cổ đông và công ty?
Lợi thế

SC5 khởi nghiệp là một đơn vị sản xuất thuộc Tổng công ty Xây dựng số 1 thuộc Bộ Xây dựng và hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây lắp, trong đó lĩnh vực xây lắp đem lại phần lớn doanh thu và lợi nhuận cho công ty. SC5 có số lượng dư án và quỹ đất khiến nhiều doanh nghiệp cùng ngành phải mơ ước. Tại bản cáo bạch niêm yết, SC5 thống kế có hơn 71 dự án có giá trị đầu tư từ 10 tỷ đồng trở lên và rất nhiều các dự án khác có giá trị đầu tư lớn trải rộng khắp địa bàn Hồ Chí Minh, Bình Dương, trong đó có nhiều dự án đã hoàn thiện, chào bán. Hiện công ty đang quảng bá cho Dự án Khu dân cư Mỹ Đức, phường 21, quận Bình Thạnh (TP.HCM) để mở bán hết số căn hộ còn lại của giai đoạn 1 (còn 120 căn tại Lô D dùng cho khu tái định cư giai đoạn 2 và 140 căn tại Lô E bán thương mại).

Một dự án nữa cũng đang được SC5 tập trung là Dự án Chỉnh trang đô thị đầu cầu Thủ Thiêm, phường 22, quận Bình Thạnh (SC5 chiếm 50%), đang xây dựng Lô D tái định cư 500 căn hộ để bàn giao cho địa phương vào tháng 6/2014. Ngoài ra, giai đoạn 2 Dự án Khu nhà phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM đã hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng.

Dự án Mỹ Long - Quận Thủ Đức, quy mô 200 căn họ với tổng mức đầu tư 157,9 tỷ đồng đã hoàn thành giao nhà và xác lập sở hữu cho khách hàng. Dự án Mỹ An – Quận Thủ Đức, quy mô 196 căn hộ chung cư với tổng mức đầu tư trên 190 tỷ đồng đã hoàn thành và bàn giao nhà, đang thực hiện thủ tục xác lập sở hữu cho khách hàng,….

Những dự án của SC5 được đánh giá là hiệu quả, thiết thực đối với nhu cầu xã hội và tất nhiên doanh thu, lợi nhuận được kỳ vọng là rất lớn. Tuy nhiên khi xem lại báo cáo tài chính, không ít cổ đông trăn trở về hiệu quả sinh lời từ hoạt động kinh doanh sản xuất của SC5.

Lãi thấp hay giấu lãi?

Xây lắp là mảng chủ chốt, đem lại doanh thu lợi nhuận chủ yếu cho SC5, tuy nhiên khi so sánh tỷ suất sinh lời với các doanh nghiệp cùng ngành như HBC hay CTD thì SC5 khá “lép vế”. Thời điểm 2010 khi thị trường bất động sản sôi động, HBC thu lợi nhuận từ xây lắp là 16%/tổng doanh thu (287 tỷ đồng lợi nhuận xây lắp/1.791 tỷ đồng doanh thu xây lắp) còn CTD tỷ suất lợi nhuận xây lắp đạt 11,% trên tổng doanh thu thì SC5 chỉ “khiêm tốn” với mức 5,56% (62 tỷ đồng lợi nhuận xây lắp/1.115 tỷ đồng doanh thu xây lắp). Chưa kể đến việc những dự án mà HBC và CTD có được phải trải qua quá trình đấu thầu, cạnh tranh quyết liệt, đặc biệt là các công trình đấu thầu quốc tế trong khi đó hầu hết các công trình xây lắp của SC5 là công trình có nguồn vốn nhà nước và vốn nội địa khác.

Về mảng bất động sản, SC5 có lợi thế vượt trội so với các doanh nghiệp xây dựng cùng ngành trên sàn niêm yết khi sở hữu một quỹ đất sạch khổng lồ, đắc địa tại Tp. Hồ Chí Minh như: Dự án Chỉnh trang đô thị khu vực cầu Thủ Thiêm đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh; chung cư cao tầng phường 7, quận 11; Chung cư cao tầng Mỹ Long, đường Kha Vạn Cân, phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức; Chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh; Chung cư Mỹ Đức, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 21, quận Bình Thạnh,….

Trong khoảng thời gian từ 2009 - 2011, thời kỳ hoàng kim của thị trường bất động sản, sở hữu khối dự án giá trị cao, có vị trí đắc địa (như dự án Mỹ Đức và các dự án khác nội đô TP HCM đã bán) nhưng tỷ suất lợi nhuận mà SC5 có được lại khá khiêm tốn. Điển hình như năm 2011, doanh thu kinh doanh nhà bán được là 102 tỷ đồng song giá vốn lên tới 78 tỷ đồng, chưa tính chi phí lãi suất vốn. Như vậy lợi nhuận chỉ đạt 23% trong khi công ty không hề mất chi phí mua đất vì dự án do công ty phát triển có được. Thông thường chi phí đầu tư mua đất cho mỗi dự án đã chiếm khoảng từ 15-25% giá thành, nếu ở các vị trí đắc địa thì chi phí này còn có thể cao hơn nữa, chưa kể SC5 là công ty xây dựng nên có thể tự xây dựng và tiết kiệm được giá thành xây lắp từ 10-15%. Với những lợi thế trên thì SC5 có thể tiết kiệm được từ 25- 40% chi phí giá vốn so với các doanh nghiệp cùng ngành khác. Bên cạnh đó, mức lợi nhuận 23% từ hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không thể bù đắp khoản chi phí lãi vay. Hiện tại, khoản vay nợ ngắn hạn của SC5 lên tới gần 500 tỷ và chủ yếu là đầu tư bất động sản. Một dự án triển khai ít nhất phải sử dụng vốn vay từ 2-3 năm, thì tổng lãi suất vốn vay phải vốn vay phải trả lên tới 20%-50% giá trị khoản vay đầu tư vào 1 dự án. Sự bất hợp lý trên khiến không ít nhà đầu tư trăn trở, liệu SC5 có đang giấu lãi?

Bên cạnh đó, việc mập mờ thông tin về việc quản lý, đầu tư, khai thác dự án bất động sản trong thời gian qua khiến SC5 tiếp tục trở thành câu hỏi lớn đối với cổ đông. Theo bản cáo bạch và hồ sơ pháp lý của Công ty thì hầu hết các dự án đều do SC5 làm chủ đầu tư nhưng tính đến năm 2010 công ty chỉ sở hữu một phần mà không hề công bố thông tin cụ thể về việc hợp tác đầu tư với các đối tác thế nào, hình thức hợp tác ra sao và lợi thế thương mại từ việc chuyển nhượng các dự án này là bao nhiêu. Điển hình như: Dự án chung cư tại Phường 7, quận 11 với tổng diện tích hơn 10.000m2, thay vì 100% vốn đầu tư như ban đầu, đến nay SC5 chỉ còn sở hữu 40%, cho đối tác góp vốn 60% mà không thấy phát sinh lợi nhuận chuyển nhượng dự án, lợi thế thương mại khi đưa dự án vào góp vốn; Dự án Chung cư Mỹ Phúc, Quận 8 nay SC5 chỉ sở hữu 12% và dự án Chung cư Thanh Đa, Phường 27, quận Bình Thạnh đến nay công ty có báo cáo tình hình sở hữu tại đây; ….

Đặc biệt, theo nguồn tin từ nội bộ SC5 với TBCK, hiện SC5 còn để ngoài sổ sách khá nhiều dự án có giá trị lớn như lô đất rộng 4 ha tại quận 9 hiện đã xây xong hạ tầng và khoảng hơn 100 căn hộ tái định cư Mỹ Đức,….. Đây là những tài sản có giá trị thương mại lớn có thể lên tới hàng vài trăm tỷ đồng.

Tiêu biểu cho sự mập mờ không minh bạch của SC5 chính là hoạt động góp vốn, chuyển nhượng tại khu đất vàng trong dự án Chỉnh trang khu đô thị khu vực Cầu Thủ Thiêm, Phường 22, quận Bình Thạnh với tổng vốn đầu tư 9.180 tỷ đồng. Đang là chủ sở hữu 100% dự án, SC5 đã để Công ty TNHH Đầu tư SaTo tham gia góp 50% vốn. Giai đoạn 2 của dự án trên, SC5 cho biết sẽ hợp tác với đối tác nước ngoài để thực hiện và đến nay đang tiến hành chuyển nhượng cho đối tác nước ngoài dự án này với giá trị chuyển nhượng dự án ước tính hàng ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên thông tin về việc chuyển nhượng cũng như giá trị chuyển nhượng không được công khai rõ ràng, cổ đông SC5 hiện đang rất mơ hồ về khoản lợi nhuận khổng lồ từ dự án này là bao nhiêu và có thuộc về những người chủ sở hữu thực sự hay không? Khi có khoản lợi nhuận đột biến trong quý III/2013, SC5 mới giải trình là do việc định giá lại phần tài sản của dự án trên để góp vốn vào Công ty TNHH Bay Water. Việc định giá ra sao? Giá trị cụ thể thế nào? SC5 không có giải trình hay thuyết minh cụ thể.

Các hoạt động chuyển nhượng, hợp tác đầu tư hay bán tài sản bất động sản của SC5 đều rất thiếu thông tin, không chào bán công khai hay đấu thầu. Những tài sản, đất vàng của công ty đang dần dần mất đi, mà cổ đông SC5 không được hưởng lợi trong nhiều năm nay, khi cổ tức hàng năm chỉ khoảng 10 - 15% và đến năm 2012, cổ đông không được chia một đồng đồng lợi tức nào. Có phải SC5 đã cho các doanh nghiệp, đối tác khác tham gia đầu tư, sở hữu các dự án bất động sản có giá trị và lợi thế thương mại cao mà không thu lại đúng và đủ thặng dư, lợi thế thương mại hay đang cố tình “giấu đi” phần thặng dư lợi thế trên?

Quý III/2013, SC5 có khoản lợi nhuận khác đột biến trên 101 tỷ đồng đã giúp Công ty thoát khỏi thua lỗ lớn từ mảng kinh doanh sản xuất. Theo giải trình của Công ty thì nguyên nhân là do phần định giá lại tài sản của dự án phường 22 Quận Bình Thạnh của Công ty để góp vốn vào Công ty TNHH Bay Water. Khoản tiền mà SC5 góp vốn vào Bay Water là 346,460 tỷ đồng. Tuy nhiên với lượng tiền đương đương tiền từ đầu năm đến nay chỉ dưới 70 tỷ đồng thì nguồn vốn góp trên chủ yếu là tiền đi vay. Tại Báo cáo lưu chuyển tiền tệ quý III/2013 cho thấy tiền chi đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác lên tới 509,5 tỷ đồng, gấp hơn 1,5 lần nguồn vốn chủ sở hữu. Thêm 1 lần khó hiểu là riêng một khoản đầu tư góp vốn vào Bay Water bằng khoản tiền đi vay lớn gấp hơn 2 lần vốn điều lệ (vốn điều lệ hiện tại là trên 149 tỷ đồng), nhưng công ty không hỏi ý kiến cổ đông.

Điểm đáng lưu ý là tại thời điểm báo cáo, lượng hàng tồn kho của SC5 giảm đột biến từ mức trên 1.700 tỷ tại thời điểm 30/6 thì tính đến 30/9 chỉ còn hơn 906 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho này chủ yếu năm ở chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Thông thường khi chi phí này giảm thì giá vốn và doanh thu sẽ tăng tương ứng. Tuy nhiên giá vốn và doanh thu quý III/2013 lại giảm so với cùng kỳ năm ngoái và giảm so với quý trước đó. Vậy số tiền hơn 900 tỷ từ hàng tồn kho đã chuyển đi đâu? Trong báo cáo tài chính, SC5 không có giải trình gì về khoản giảm tồn kho này?

Cơ cấu bộ máy quản trị điều hành của SC5 cũng là một lý do khiến cổ đông SC5 mất lòng tin, lo ngại về sự biến dạng của SC5 trở thành công ty đại chúng nhưng quản lý điều hành kiểu bao cấp “cha chung không ai khóc” hay “quỹ công của chùa”, thậm chí có nguy cơ mất cả lợi ích khi tài sản, giá trị SC5 ngày một hao mòn. Trong một thời gian dài, HĐQT Công ty có 5 vị, thì có tới 4 vị là kiêm nhiệm Tổng giám đốc và Phó Tổng giám đốc, vi phạm Quy chế quản trị Công ty đại chúng niêm yết do Bộ tài chính ban hành số 12/2007/QD-BTC ngày 13/03/2007. Ngoài ra, trong 5 thành viên HĐQT thì chỉ có Ông Phạm Quang Mỹ, Chủ tịch HĐQT là có sở hữu cổ phiếu lớn nhất với 4,65%, những thành viên khác có sở hữu nhưng số lượng không đáng kể. Với một bộ máy HĐQT và Ban điều hành như vậy, dường như sẽ có sự xung đột lợi ích công ty với lợi ích của cổ đông và thiếu hẳn đi sự đảm bảo cơ bản về tính quyền lợi cũng như trách nhiệm cá nhân (chính là tỷ lệ sở hữu cổ phiếu) thì có cơ sở nào để tin rằng HĐQT, Ban điều hành SC5 đã và đang hành động vì quyền lợi cổ đông công ty?

Lợi thế lớn, lợi nhuận thấp nhưng phân bổ khá đều ở mỗi quý trung bình từ 2- 5 tỷ đồng; hàng tồn kho giảm đột biến song giá vốn và doanh thu giảm,…Đặc biệt, việc các quỹ “đất vàng” dần dần bị “xẻ thịt”, sang tên cho đối tác nhưng không rõ có được bao nhiêu lợi nhuận cho cổ đông,… Những bất thường trên tại SC5 khiến nghi vấn về việc công ty đang giấu lãi và thất thoát tài sản là không phải là không có cơ sở. Cổ đông SC5, đặc biệt là những cổ đông đầu tư vào SC5 thời điểm tràn trề ký vọng với giá cổ phiếu chót vót (từ 60.000 - 80.000đ/cp) đang hết sức lo lắng về tương lai của cổ phiếu SC5 sẽ đi về đâu, tài sản của cổ đông SC5 có được bảo vệ và sở hữu bởi những chủ nhân đích thực?



nguồn tbck.vn